vak & mens

inkijk

Balanceren tussen rendement en woongenot

door Daphne van Dijk

Wat maakt een rechts­gebied bijzonder? Kim Kroon (44), advocaat appartements­recht bij RST Advocaten in Breda en Amsterdam, biedt een inkijkje.

‘Ik merk dat mensen die een appartement kopen niet altijd goed beseffen wat er bij een vve-lidmaatschap komt kijken. Wie iets aan de woning wil veranderen, heeft toestemming nodig van de meerderheid van de vve-leden. Een democratisch systeem in het appartements­recht, maar in de praktijk soms ingewikkeld. Je kunt elk besluit aanvechten bij een rechter, maar het blijven wel je buren die je dagelijks tegenkomt. Daarom zoek ik altijd naar de gemene deler. Zo had ik een keer een cliënt die een dakterras wilde, terwijl de rest van de vve bezwaar had. In plaats van dure procedures en een verbouwing koos hij voor een tuinhuisje elders. Dat leek mij een uitstekende oplossing.’

Airbnb

Volgens het CBS telt Nederland ruim 135.000 verenigingen van eigenaren (vve’s), goed voor het beheer van 1,4 miljoen woningen. De helft van de vve’s bestaat uit een mix van koop- en huurwoningen. Binnen vve’s ontstaan regelmatig conflicten, zoals vorig jaar bleek uit een rapport van Vereniging Eigen Huis. Werk aan de winkel voor Kroon, die zowel vve’s bijstaat (besturen of individuen) als vastgoed­professionals en woning­corporaties. ‘Het is soms letterlijk de eerste die belt. Ik vind de diversiteit van mijn cliënten leuk, al heb ik veel respect voor vrijwilligers die een vve-bestuur draaiende houden. Iemand moet die kar trekken.’

Het appartements­recht is dynamisch en Kroon procedeert regelmatig. ‘Ik had een keer twee opvallend vergelijkbare zaken, maar dan vanuit verschillende vve-belangen. In de ene zaak stond ik een bewoner bij die zijn huis via Airbnb wilde verhuren, in de andere een vve-bestuur dat toeristische verhuur juist wilde verbieden. Toevallig waren de splitsingsakten van beide vve’s gebaseerd op hetzelfde model – inclusief identieke bepalingen over toeristische verhuur. Waarschijnlijk zijn ze ooit door dezelfde notaris opgesteld. Beide zaken kwamen voor bij de recht­bank Amsterdam waarbij ik een juridische regel op twee manieren moest uitleggen. Een collega grapte nog: “Wat als je ze allebei verliest?” Eén zaak won ik: die van het bestuur dat toeristische verhuur wilde verbieden.’

Botsende belangen

Welke partij ze ook bijstaat, in het appartements­recht (onderdeel van het vastgoedrecht) gaat het veelal om twee botsende belangen: ‘Aan de ene kant van mensen die permanent ergens wonen en een prettig woonklimaat willen en aan de andere kant investeerders of eigenaren die een woning als pensioen of belegging zien en rendement willen. In de toekomst verwacht ik dat verplichte verduurzaming van woningen voor spanningen gaat zorgen – dat kost veel geld en niet iedereen heeft daar hetzelfde belang bij. Optoppen is nu heel hip: een extra woonlaag boven op het gebouw, waarvan de opbrengst de verduurzaming kan financieren. Uiteindelijk draait het erom dat mensen prettig kunnen wonen. Mijn rol als advocaat is om alle neuzen dezelfde kant op te krijgen.’