vak & mens
de dealmaker
Financieren in stukjes
Loyens & Loeff adviseerde bij de aankoop van een groot logistiek project bij Schiphol, waarbij op het moment van koop nog niets gebouwd was en waar geen stroom van het net geleverd kon worden. ‘Door creatieve oplossingen voorzien de inmiddels gebouwde en verhuurde panden geheel in hun eigen energie,’ zegt advocaat Steven Lucas.
In maart van dit jaar verhuurde de ontwikkelcombinatie Delta Development en VolkerWessels Logistics de laatste nog beschikbare ruimte van Hello World aan de Amerikaanse logistiek dienstverlener Rapid Logistics. Goed nieuws voor de ontwikkelaars van de 47.000 m² aan logistieke ruimte op Schiphol Trade Park en goed nieuws voor de eigenaar. Die eigenaar, een onbenoemde internationale belegger, kocht het project al in 2022.
‘We kozen hier voor een structuur waarbij de koper al eigenaar wordt van het project wanneer er feitelijk nog niets gebouwd is en ook nog geen verhuur had plaatsgevonden,’ zegt advocaat en partner Steven Lucas van Loyens & Loeff, die met zijn team de internationale belegger adviseerde. ‘Vervolgens betaalde de koper telkens bij, voor elk stukje van de bouw en bij gerealiseerde verhuur. Bij deze manier van financiering zijn de ontwikkelaars niet afhankelijk van banken, al loopt de koper wel extra risico’s, bijvoorbeeld dat de ontwikkelaars omvallen of dat de panden onverhuurd blijven.’
Het afdekken van die risico’s is een kolfje naar de hand van Lucas. ‘Via een tripartiete overeenkomst verplichtte de aannemer zich om het werk voor de koper af te maken wanneer de ontwikkelaars er tussenuit zouden vallen. En in het koopcontract is uitgebreid vastgelegd wat de gevolgen zouden zijn wanneer de ontwikkelaars onvoldoende huurders zouden vinden. Dit alles is inmiddels met succes afgerond.’
Ingewikkelder was dat al vroeg bleek dat de panden vanwege de enorme capaciteitstekorten op het net zonder stroom zouden komen te zitten. ‘Alle betrokkenen hebben het wiel opnieuw moeten uitvinden. Naast dat de panden zijn voorzien van zonnepanelen, werd Hello World onderdeel van een nieuw en uniek collectief waaraan bedrijven uit de buurt netwerkstroom leveren als ze die zelf niet nodig hebben. Tevens zijn de panden voorzien van gasgeneratoren zodat de huurders in noodgevallen nooit zonder stroom komen te zitten.’ Die hele structuur is vastgelegd in meerdere dikke contracten.
De succesvolle afronding van Hello World steekt schril af bij de huidige ontwikkelingen in de brede vastgoedmarkt. ‘In de logistiek loopt het goed, maar het aantal transacties van kantoren en winkels is sterk teruggevallen,’ zegt Lucas, die de gestegen rente als belangrijkste oorzaak noemt. ‘Eigenaren zijn doorgaans nog goed gefinancierd en wachten op betere tijden, terwijl investeerders tegen hoge financieringslasten aankijken. Verkopers en kopers weten elkaar op dit moment slecht te vinden.’
Dit is de laatste aflevering van deze rubriek.