vak & mens cover
De klimaatdoelen van 2030 brengen een bulk aan maatregelen met zich mee. Dat betekent werk aan de winkel, in meerdere opzichten.
Voor de coronacrisis had het Amsterdamse Zuidas-kantoor Allen & Overy een personele bezetting van ongeveer negentig procent. Op dit moment is het zestig tot zeventig procent. ‘We zijn al jaren actief bezig met duurzaamheid en vergroening van zowel onze bedrijfsvoering als het pand waar we in zitten – we hebben in 2019 zelf een speciaal Green Team opgericht. Maar de huidige bezetting roept natuurlijk intern vragen op over het aantal vierkante meters dat we verwarmen en verlichten. Daar zijn nog zeker slagen te behalen,’ constateert facilitair manager Paul Huisman.
Het is slechts een van de vele klimaatvragen die Huisman zich stelt: wat is het beste voor het milieu, rekening houdend met (circulaire) inkoop, water- en energieverbruik, gebruik van het gebouw of de personeelsbewegingen? ‘Neem zoiets schijnbaar eenvoudigs als milieuvriendelijker koffiedrinken. We vangen de drab al op voor een bedrijf dat oesterzwammen kweekt. Maar hoe kun je de koffie – uiteraard fair trade en biologisch – het duurzaamst opdrinken? In een porseleinen mok die daarna in de vaatwasser gaat of zijn kartonnen bekers die je inzamelt en recyclet beter voor het milieu? En wat doen we met suiker? In zakjes of in een potje? Gebruiken we een lepeltje of een roerstaafje? Er zijn mooie producten op de markt, maar ook ingewikkelde milieuregels. Er is nog veel onduidelijk bij vergroening. Dat begint bij kleine vragen rondom koffie en eindigt bij de regelbrij over een groen dak.’
‘Er zijn mooie producten op de markt, maar ook ingewikkelde milieuregels’
Allen & Overy heeft samen met verhuurder Newomij Vastgoed het kantoorpand grondig aangepakt. ‘We zijn in 2010 begonnen met verduurzamen toen het Apollo House, een rijksmonument uit 1939, werd gerestaureerd. Samen met Newomij hebben we geïnvesteerd in warmtepompen, groene energie, bewegingssensoren, gevelverwarming, raamisolatie met HR++-glas en ledverlichting. Het pand heeft inmiddels energielabel A++. We zijn er jaren mee bezig geweest en het is mede gelukt door de goede samenwerking met de pandeigenaar en de wil om samen te investeren – dat is zeker niet altijd het geval in de vastgoedwereld.’
Energielabel C
Vanaf 1 januari 2023 is minimaal energielabel C (het loopt van A tot en met G) verplicht voor het grootste gedeelte van de kantoorpanden. Volgens recente cijfers van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft 46 procent van de kantoren minimaal energielabel C. Meer dan de helft van de gebouwen heeft dus geen label C (met de kanttekening dat nog niet al het vastgoed is geregistreerd). ‘Het gewenste doel is […] nog lang niet bereikt’, schrijft de RVO op zijn website. Label C is bovendien slechts een opstap naar energielabel A dat in 2030 verplicht wordt voor bedrijfsvastgoed.
De RVO hanteert geen uitsplitsing naar labelplichtige bedrijfspanden of type huurders. Het energielabel geldt voor ongeveer 65.000 kantoorpanden in Nederland met oppervlakte vanaf 100 m2 (kleinere kantoren en monumentale panden zijn uitgesloten van de verplichting). Heeft een pand geen label C (of beter), dan loopt het volgend jaar volgens de wet het risico op een last onder dwangsom van 2.000 euro per week voor een gemiddeld kantoor en uiteindelijk zelfs op sluiting van een pand. Werk aan de winkel dus – al wordt het lastig voor wie in de huidige tijden van personeels- en materiaaltekorten nu nog moet beginnen met vergroenen.
Het huren van een pand met het juiste energielabel en het milieuvriendelijk maken van de bedrijfsvoering zijn stappen in de groene richting. Bij De Roos Advocaten in Amsterdam gaan ze nog verder: ze bieden nieuwe werknemers een zogenaamd Groen Arbeidscontract aan.
Wie bij De Roos op vakantie gaat met de trein of fiets in plaats van de auto of het vliegtuig krijgt 0,2 procent extra vakantiegeld én twee extra vakantiedagen. Om het gebruik van de auto te ontmoedigen, is de kilometervergoeding op de fiets € 0,19 en met de auto € 0,15. De afspraken zijn vastgelegd in een Groen Arbeidscontract. ‘We willen dat mensen nadenken. Vergroening is regelmatig een thema tijdens onze vegetarische lunches. We zijn een jong kantoor opgericht door millennials. Duurzaamheid en impact maken spreekt die generatie aan,’ vertelt Joni Uhlenbeck, CEO bij De Roos Advocaten (energielabel A).
Het idee om een Groen Arbeidscontract in te voeren, ontstond een jaar geleden toen De Roos met Patroon Legal Design een brainstormsessie had over duurzaamheid. Het bedrijf, gespecialiseerd in de grafische vereenvoudiging van contracten, was net bezig met het ontwikkelen van een Groen Arbeidscontract. Het contract is inmiddels gratis te downloaden via groeneovereenkomst.nl (sinds de start in december al ruim vierhonderd keer). De Roos Advocaten is vooralsnog het enige advocatenkantoor dat ermee werkt.
Hoogleraar arbeidsrecht Ruben Houweling (Erasmus Universiteit Rotterdam) zei onlangs op BNR Nieuwsradio te verwachten dat groen arbeidsrecht de komende jaren ‘on top of mind’ van alle arbeidsrechtjuristen gaat komen. De hoogleraar vroeg zich daarbij hardop af hoe we het (arbeidsrechtelijk) moeten regelen met alle ‘handjes’ die de klimaatdoelen moeten uitvoeren en wat werkgevers kunnen doen om alle klimaatdoelen te behalen.
Er zijn ook kritische geluiden op het Groene Arbeidscontract: grijpt bemoeienis met iemands vakantie niet te veel in op de persoonlijke levenssfeer? Creëert het geen sociale ongelijkheid? Bedenker van de Groene Arbeidsovereenkomst, jurist Savannah Koomen van Patroon Legal Design, vindt van niet. ‘In het groene contract wordt niemand afgestraft, maar krijgen mensen die duurzaam willen werken een extraatje. Dus positief gedrag belonen. Het is altijd mogelijk om maatwerk te leveren.’
Naast de Groene Arbeidsovereenkomst heeft De Roos (44 werknemers) een bomenplantproject en een pro-Bonotarget. ‘Per gedeclareerd uur planten we via Eden Reforestation Projects een boom. Deze worden geplant in verschillende landen waar ontbossing en kusterosie een probleem zijn, zoals Haïti of Madagaskar. Daarnaast hebben we een pro-Bonotarget: 5 procent van onze tijd besteden we aan dossiers van organisaties met een focus op een duurzamere en socialere wereld. We zijn geen geitenwollensokkenbedrijf maar een goedlopend advocatenkantoor en hopen met ons beleid een steentje bij te kunnen dragen aan een beter milieu. Alle kleine beetjes helpen.’
Een rondgang langs een aantal kantoren leert dat vergroening leeft, maar niet altijd tot concrete maatregelen leidt. Veel kantoren tonen zich sowieso terughoudend en willen liever niet met naam worden genoemd. Het idee heerst dat huurders weinig invloed hebben, de inbreng gering is en dat huurders afhankelijk zijn van de verduurzamingsplannen van verhuurders. Toch zijn er ook mooie initiatieven, zoals bij Banning Advocaten in Den Bosch. Het kantoor zit in een rijksmonument en is daardoor uitgezonderd van een verplicht energielabel. Toch heeft Banning samen met de vastgoedeigenaar, de afdeling erfgoed van de gemeente en de provincie, het pand onlangs volledig gerenoveerd en waar mogelijk verduurzaamd.
Ontbreken jurisprudentie
Vastgoedadvocaat Maaike de Wit van het Rotterdamse kantoor Straatman Koster Advocaten is bestuurslid bij de Vereniging Vastgoed Juristen (VVJ). Zij merkt dat vergroenen actueel is, maar ook dat er nog veel onduidelijkheid bestaat. ‘Vanuit de VVJ komen veel vragen over verduurzamen van vastgoed in relatie tot bijvoorbeeld het huurrecht en privaatrecht, maar ook over aankomende regelgeving voor het aardgasvrij maken van panden. Het waren tot voor kort de banken en verzekeraars die druk op de vastgoedeigenaren zetten: niets doen betekent namelijk dat een pand minder waard wordt. Nu komt daar de druk van de deadline van 1 januari 2023 bij. Het lastige is dat de wetgeving veelal nog in de maak is en er geen jurisprudentie is over regels die er al wel zijn, zoals over label C. Afwachten is geen optie meer: het is een onontkoombaar proces en de sancties vanuit de overheid kunnen loeizwaar zijn.’
‘Alle partijen hebben elkaar nodig om de gestelde klimaatdoelen te realiseren’
Uit eigen ervaring heeft ze ook gemerkt dat het soms knap lastig kan zijn om als huurder de verhuurder te bewegen maatregelen te treffen. ‘We zitten in de Millennium Tower in Rotterdam, een gebouw dat tot een paar jaar geleden label G had. Ik heb destijds de pandeigenaar aangeschreven en gewezen op de verplichting om aan label C te voldoen. Maar we zijn niet de hoofdhuurder – dat is een hotel – en zitten met een aantal andere bedrijven in het pand. We zijn maar een kleine speler en kunnen minder makkelijk een vuist op tafel slaan en afdwingen dat een verhuurder verduurzaamt. Gelukkig heeft onze pandeigenaar zijn verantwoordelijkheid genomen, want inmiddels heeft de Millennium Tower energielabel A.’
Het is ook iets wat ondernemer Yvette Watson van de PHI Factory, een organisatie die bedrijven stapsgewijs helpt om te verduurzamen, in de praktijk hoort. ‘Dan zegt de huurder: mijn verhuurder wil niet investeren of energiebeperkende maatregelen treffen. En de verhuurder zegt: de huurder wil niet meer betalen voor een duurzaam gebouw. Wij zijn het enige land in Europa waar de pandeigenaar verantwoordelijk is voor de verduurzaming en de huurder voor de energierekening. In veel andere landen hebben huurders een all-in deal met de verhuurders. Het gevolg van de Nederlandse situatie is dat alle partijen naar elkaar wijzen.’
Dit wordt ook wel de circle of blame genoemd. ‘Daar moet je als organisatie uit durven stappen want alle partijen, zowel huurder als eigenaar, hebben elkaar nodig om de gestelde klimaatdoelen en verplichte vergroeningsmaatregelen te realiseren. Wij zien nu al dat onze klanten als huurder van kantoorruimte de druk flink opvoeren bij hun verhuurder. En aan de andere kant kan voor een verhuurder verduurzamen en renoveren van vastgoed ook waarde opleveren. Voor het pand, maar ook als een gezonde en inspirerende werkomgeving.’
Aardverschuiving
De basis voor alle milieudoelen vormt het VN-Klimaatverdrag van Parijs waarbij 195 landen afgesproken hebben om de stijging van de temperatuur wereldwijd te beperken. De Klimaatwet (2019) vormt de Nederlandse invulling van dit verdrag met als doel veertig procent minder uitstoot in 2030. ‘Dan stelt label C aan energiebesparingen nog niet zo bijster veel voor hoor,’ stelt Tom Berkhout, hoogleraar Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit. ‘Wat echt invloed zal hebben, is de energielabel A-verplichting vanaf 2030, nieuwe EU-richtlijnen en drastische maatregelen die bedrijven vanaf 2024 verplicht te rapporteren over hun impact op het milieu. Dit gaat over de CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), de Green Deal en over de sustainable finance verplichtingen voor de financiële sector (SFDR, Sustainable Finance Disclosure Regulation). Het wordt een massieve berg die met een aardverschuiving over Nederland uitgerold gaat worden met een ongekende wetgevingsjungle én een gigantische kostenpost voor het bedrijfsleven. We moeten nu de mouwen opstropen. Het goede nieuws is dat het voor advocaten die zich in het onderwerp gaan specialiseren enorm veel werk zal opleveren.’
Hoe zorg je dat de eigenaar van het pand ook zijn verplichtingen tot verduurzaming nakomt? Duurzaam ondernemer Yvette Watson van de PHI Factory geeft een aantal tips:
- Ga om de tafel zitten met de verhuurder van het gebouw. Soms kan het lastig zijn omdat je te maken hebt met een Chinese vastgoedreus, tussenpartijen of omdat er meerdere huurders in een pand zitten. Maar het helpt altijd om een keer te praten. Linksom of rechtsom: we moeten vanwege Europese klimaatakkoorden allemaal verduurzamen.
- Kijk bij het gesprek wat je er allebei uit kunt halen. Je kunt bijvoorbeeld afspreken dat de pandeigenaar de investeringen voor het energiezuinig maken van het pand betaalt en dat je als huurder het deel wat je minder aan stookkosten kwijt bent als huurverhoging voor rekening neemt.
- Stel desnoods een ultimatum: als de verhuurder geen maatregelen wil treffen, geef aan op zoek te gaan naar een andere locatie. Je hebt als huurder meer invloed dan je denkt.
- Leg alle afspraken vast in een zogeheten Green Lease, een groen huurcontract met daarin de verdeling van de lusten en lasten en in welke tijdspanne.
- Tot slot: kijk of je intern je bedrijfsvoering kunt veranderen en vergroenen. Denk aan minder vliegbewegingen en neem de inkoop van bedrijfsproducten onder de loep. Overstappen op groene energie is een mogelijk eerste stap.
Maaike de Wit (VVJ) onderschrijft dat. ‘Concreet beleid en wetgeving hebben veel te lang op zich laten wachten waardoor het nu lijkt alsof alles in één keer op ons afkomt. Er is lange tijd onvoldoende urgentie gevoeld en koudwatervrees geweest. Er is te veel gekeken naar zelfregulering en laaghangend fruit. De advocatuur kan een rol oppakken om handen en voeten aan het beleid te geven.’
Ook de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA) voorziet een hoop werk. Bestuurslid en huurrechtadvocaat Jan Heikens: ‘Ieder zichzelf respecterend kantoor met een sectie huurrecht is al geruime tijd met het onderwerp bezig. De impact van de klimaatdoelen wordt groot en cliënten moeten worden geïnformeerd en begeleid. Toch is het voor een deel nog onbekend terrein, terra incognita, waar het recht zijn weg moet vinden. De juridische betekenis zal zich in de rechtspraak moeten uitkristalliseren. Dit soort ontwikkelingen geeft altijd onzekerheid zodat er in ieder geval in de beginfase procedures moeten worden gevoerd. Dus we verwachten dat er veel werk op ons afkomt.’
Groen dak
Bij Allen & Overy denken ze ondertussen na welke verantwoorde vergroeningsmaatregelen zij verder kunnen treffen. ‘Onze advocaten moeten veel reizen naar onder andere het hoofdkantoor in Londen en ons doel is vijftig procent minder te vliegen. De trein wordt vaak als alternatief geboekt. Maar die vertrekt maar drie keer per dag en is bovendien een stuk duurder dan het vliegtuig,’ verzucht Huisman.
Tot slot nog: het groene dak bij het advocatenkantoor waar een sedum-kruidenmat op moet komen. Er was aanvankelijk een hoop uitzoekwerk: Hoe gaat het met de financiering? Wie wordt de eigenaar van het groene dak? Bij wie ligt de zorgplicht voor onderhoud? Hoe zit het met de opstalverzekering, het appartementsrecht en het hypotheekrecht? Paul Huisman: ‘Alle seinen voor de plaatsing stonden vorig jaar al op “groen”, maar er ligt nog steeds geen groen dak. Er is aan de ene kant goede subsidie vanuit de overheid, maar diezelfde overheid legt via de gemeente weer allerlei beperkende maatregelen op. Verduurzamen is een woud van ingewikkelde regels, wetten en soms tegenstrijdige richtlijnen. Iedereen is zoekende en probeert dingen uit. Het is steeds opnieuw het wiel uitvinden.’